Hvað felst í frumvarpi til laga um breytingu á húsaleigulögum? Hildur Ýr Viðarsdóttir skrifar 18. apríl 2024 09:00 Fyrir Alþingi liggur nú frumvarp um breytingu á húsaleigulögum. Erfitt getur verið fyrir aðra en lögfróða að átta sig á þýðingu breytinganna fyrir leigusala og leigjendur, en ljóst er að áhrifin verða þónokkur og athugasemdir hafa verið gerðar við frumvarpið. Hér verður leitast við að skýra á mannamáli hvað felst í frumvarpinu. Ef frumvarpið verður að lögum þá munu eftirfarandi skyldur leggjast á herðar leigusala: Leigusala verður skylt að skrá leigusamninga hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Leigusala verður einnig skylt að afskrá leigusamninga sem og skrá breytingar á húsaleigu og riftun leigusamnings. Ef leigusali sinnir þessum skráningum ekki innan 30 daga, t.d. af því það gleymist, að þá varðar það sektum. Ekki verður lengur heimilt að tengja leiguverð við vísitölu í tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma. Það er almenn venja að leigusamningar hér á landi séu bundnir við vísitölu. Þá verður óheimilt að gera aðrar breytingar á leiguverði á styttri leigusamningum. Þegar meira en 12 mánuðir eru liðnir frá gildistöku leigusamnings þá getur leigusali eða leigjandi farið fram á leiðréttingu leigufjárhæðar og farið fram á að leigufjárhæðin verði í samræmi við markaðsleigu. Ef aðilar ná ekki saman þá á kærunefnd húsamála að ákveða leiguverðið. Leigusali verður að tilkynna leigutaka skriflega að minnsta kosti 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út að leigutaki eigi rétt á forgangi við leigu húsnæðisins eftir að leigusamningurinn rennur út, þ.e. ef húsnæðið verður áfram í útleigu. Ef leigusali sendir ekki svona tilkynningu þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram eftir að leigutíma lýkur. Ef leigusali vill semja við annan leigutaka eftir að leigusamningur rennur út þá þarf leigusali að rökstyðja að forgangsréttur leigutaka eigi ekki við. Það þarf leigusalinn að gera a.m.k. 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út. Geri hann það ekki þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram og leigusalinn getur ekki samið við annan leigutaka. Þegar leigusamningur er endurnýjaður eða framlengdur verður erfitt eða útilokað að semja um annað leiguverð þar sem litið er svo á að fyrra leiguverð hafi verið sanngjarnt. Leigusali mun ekki geta sagt upp ótímabundnum leigusamningi nema þau skilyrði sem eru í frumvarpinu séu uppfyllt en þau eru m.a.: Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings. Höfundur er hæstaréttarlögmaður á Landslögum, varaformaður Húseigendafélagsins og aðjunkt við lagadeild HÍ. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Ríkisstjórn Bjarna Benediktssonar Alþingi Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Eru fjölmiðlar vísvitandi að reyna að hafa áhrif á forsetakosningarnar? Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Baldur fýkur ekki eftir vindi Hjördís Rut Sigurjónsdóttir Skoðun Er maðurinn í útrýmingarhættu? Eiríkur Rögnvaldsson Skoðun Almenningur á betra skilið en kastljós án upplýsingar Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun Fá allir sama orlof? Sigríður Auðunsdóttir Skoðun Stutt við barnafjölskyldur Ágúst Bjarni Garðarsson Skoðun Kosningar og kíghósti Hanna Katrín Friðriksson Skoðun Grafa skoðanakannanir undan lýðræðinu? Guðlaugur Bragason Skoðun Útrýming mannsins á RÚV Vala Hafstað Skoðun „Fyrstur kemur fyrstur fær“: Börnum mismunað í aðgengi að sumarnámskeiðum á vegum Reykjavíkurborgar Foreldrar barna á starfsstöð í Vesturbæ Reykjavíkur Skoðun Skoðun Skoðun Fimm ástæður fyrir því að Ísland á að taka á móti fólki á flótta Þórhallur Guðmundsson skrifar Skoðun Fá allir sama orlof? Sigríður Auðunsdóttir skrifar Skoðun Flokkur fólksins mun ekki samþykkja að hækka leigu hjá Félagsbústöðum Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Almenningur á betra skilið en kastljós án upplýsingar Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Kosningar og kíghósti Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Eru fjölmiðlar vísvitandi að reyna að hafa áhrif á forsetakosningarnar? Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Grafa skoðanakannanir undan lýðræðinu? Guðlaugur Bragason skrifar Skoðun Hugmyndin sú sama í grunninn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Stutt við barnafjölskyldur Ágúst Bjarni Garðarsson skrifar Skoðun Er maðurinn í útrýmingarhættu? Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Baldur fýkur ekki eftir vindi Hjördís Rut Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Í tilefni af Alþjóðlega safnadeginum Dagrún Ósk Jónsdóttir skrifar Skoðun Ástþór Magnússon í spádómum? Gunnar Karl Halldórsson skrifar Skoðun Athugasemdir við grein um samgöngumál Þórarinn Hjaltason skrifar Skoðun Riðulaust Ísland! Bjarkey Olsen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun „Fyrstur kemur fyrstur fær“: Börnum mismunað í aðgengi að sumarnámskeiðum á vegum Reykjavíkurborgar Foreldrar barna á starfsstöð í Vesturbæ Reykjavíkur skrifar Skoðun Siðferðileg heilindi Háskóla Íslands á tímum þjóðarmorðs Háskólafólk fyrir Palestínu skrifar Skoðun Stórhættulegir ágallar á örorkufrumvarpi ríkisstjórnarinnar Jóhann Páll Jóhannsson skrifar Skoðun Þrír dæmigerðir dagar skemmtiferðaskipafarþega í júlí Ingvar Örn Ingvarsson skrifar Skoðun Minnisleysi eða þekkingarskortur? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Dáin og deyjandi dýr en engin neyð? Linda Karen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Dagur til umhugsunar Jón Steindór Valdimarsson skrifar Skoðun Að leysa vandann með quick fix Guðbrandur Einarsson skrifar Skoðun Var upplýsingagjöf í covidfaraldrinum upplýsingaóreiða? Steingrímur Atlason skrifar Skoðun Mikilvægi íþróttafélaga Lárus Sigurðsson skrifar Skoðun Sumargjafir Gunnar Ingi Björnsson skrifar Skoðun Þar sem er reykur þar er… Árni Guðmundsson skrifar Skoðun Betur má ef duga skal Kristinn Árni L. Hróbjartsson skrifar Skoðun Menningarlegur og sáttfús forseti Aldís Aðalbjarnardóttir skrifar Skoðun Leið að hraðari innviðauppbyggingu Sölvi Sturluson skrifar Sjá meira
Fyrir Alþingi liggur nú frumvarp um breytingu á húsaleigulögum. Erfitt getur verið fyrir aðra en lögfróða að átta sig á þýðingu breytinganna fyrir leigusala og leigjendur, en ljóst er að áhrifin verða þónokkur og athugasemdir hafa verið gerðar við frumvarpið. Hér verður leitast við að skýra á mannamáli hvað felst í frumvarpinu. Ef frumvarpið verður að lögum þá munu eftirfarandi skyldur leggjast á herðar leigusala: Leigusala verður skylt að skrá leigusamninga hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Leigusala verður einnig skylt að afskrá leigusamninga sem og skrá breytingar á húsaleigu og riftun leigusamnings. Ef leigusali sinnir þessum skráningum ekki innan 30 daga, t.d. af því það gleymist, að þá varðar það sektum. Ekki verður lengur heimilt að tengja leiguverð við vísitölu í tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma. Það er almenn venja að leigusamningar hér á landi séu bundnir við vísitölu. Þá verður óheimilt að gera aðrar breytingar á leiguverði á styttri leigusamningum. Þegar meira en 12 mánuðir eru liðnir frá gildistöku leigusamnings þá getur leigusali eða leigjandi farið fram á leiðréttingu leigufjárhæðar og farið fram á að leigufjárhæðin verði í samræmi við markaðsleigu. Ef aðilar ná ekki saman þá á kærunefnd húsamála að ákveða leiguverðið. Leigusali verður að tilkynna leigutaka skriflega að minnsta kosti 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út að leigutaki eigi rétt á forgangi við leigu húsnæðisins eftir að leigusamningurinn rennur út, þ.e. ef húsnæðið verður áfram í útleigu. Ef leigusali sendir ekki svona tilkynningu þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram eftir að leigutíma lýkur. Ef leigusali vill semja við annan leigutaka eftir að leigusamningur rennur út þá þarf leigusali að rökstyðja að forgangsréttur leigutaka eigi ekki við. Það þarf leigusalinn að gera a.m.k. 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út. Geri hann það ekki þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram og leigusalinn getur ekki samið við annan leigutaka. Þegar leigusamningur er endurnýjaður eða framlengdur verður erfitt eða útilokað að semja um annað leiguverð þar sem litið er svo á að fyrra leiguverð hafi verið sanngjarnt. Leigusali mun ekki geta sagt upp ótímabundnum leigusamningi nema þau skilyrði sem eru í frumvarpinu séu uppfyllt en þau eru m.a.: Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings. Höfundur er hæstaréttarlögmaður á Landslögum, varaformaður Húseigendafélagsins og aðjunkt við lagadeild HÍ.
Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings.
Eru fjölmiðlar vísvitandi að reyna að hafa áhrif á forsetakosningarnar? Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun
„Fyrstur kemur fyrstur fær“: Börnum mismunað í aðgengi að sumarnámskeiðum á vegum Reykjavíkurborgar Foreldrar barna á starfsstöð í Vesturbæ Reykjavíkur Skoðun
Skoðun Fimm ástæður fyrir því að Ísland á að taka á móti fólki á flótta Þórhallur Guðmundsson skrifar
Skoðun Flokkur fólksins mun ekki samþykkja að hækka leigu hjá Félagsbústöðum Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar
Skoðun Eru fjölmiðlar vísvitandi að reyna að hafa áhrif á forsetakosningarnar? Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar
Skoðun „Fyrstur kemur fyrstur fær“: Börnum mismunað í aðgengi að sumarnámskeiðum á vegum Reykjavíkurborgar Foreldrar barna á starfsstöð í Vesturbæ Reykjavíkur skrifar
Skoðun Siðferðileg heilindi Háskóla Íslands á tímum þjóðarmorðs Háskólafólk fyrir Palestínu skrifar
Skoðun Stórhættulegir ágallar á örorkufrumvarpi ríkisstjórnarinnar Jóhann Páll Jóhannsson skrifar
Eru fjölmiðlar vísvitandi að reyna að hafa áhrif á forsetakosningarnar? Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun
„Fyrstur kemur fyrstur fær“: Börnum mismunað í aðgengi að sumarnámskeiðum á vegum Reykjavíkurborgar Foreldrar barna á starfsstöð í Vesturbæ Reykjavíkur Skoðun